離2018年結(jié)束只剩20多天,深圳萬(wàn)科又有一個(gè)樓盤(pán)即將入市。據(jù)深圳市規(guī)土委,深國(guó)際萬(wàn)科和風(fēng)軒已經(jīng)備案房源889套,均價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米。而根據(jù)深圳萬(wàn)科發(fā)布的信息,開(kāi)盤(pán)最高將有5%的優(yōu)惠,而萬(wàn)科對(duì)外宣傳了5.88萬(wàn)元/平方米起的信息。
臨近年底,深圳萬(wàn)科加快了推出新盤(pán)的力度,11月末深圳萬(wàn)科祭出了堪稱(chēng)深圳史上最大規(guī)模的推盤(pán),一舉推出了萬(wàn)科星城3337套住宅。
加速推盤(pán)、以?xún)r(jià)換量折射的是萬(wàn)科為了達(dá)成回款目標(biāo)的不遺余力。在南方區(qū)域的9月月度例會(huì)上,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮透露,萬(wàn)科今年設(shè)定了6300億元回款,目前完成不到一半;直至12月,在萬(wàn)科上海區(qū)域媒體交流會(huì)上,郁亮認(rèn)為這一目標(biāo)基本可以完成。在這個(gè)任務(wù)的催促下,萬(wàn)科各城市公司正在頻繁出招。
以?xún)r(jià)換量推新
在9月的那次內(nèi)部講話(huà)上,郁亮談到了南方區(qū)域所面臨的回款壓力較大。“當(dāng)前南方區(qū)域的回款壓力比較大,這不是因?yàn)槟戏絽^(qū)域做的不好,而是因?yàn)槁氏雀惺艿搅耸袌?chǎng)及行業(yè)變化,此外南方區(qū)域新業(yè)務(wù)發(fā)展走在集團(tuán)的前面,這兩點(diǎn)結(jié)合到一起使得南方區(qū)域的壓力更大。”郁亮說(shuō)。
作為南方區(qū)域的重鎮(zhèn),深圳萬(wàn)科的回款額對(duì)整個(gè)區(qū)域有著舉足輕重的影響。舉例言之,去年萬(wàn)科南方區(qū)域?qū)崿F(xiàn)回款1500億元,其中深圳萬(wàn)科一個(gè)城市公司的回款額為500億元,占整個(gè)區(qū)域的三分之一。
以此觀之,在6300億元回款任務(wù)的要求下,深圳萬(wàn)科所承擔(dān)的任務(wù)量不小。熟悉深圳萬(wàn)科的人士表示,這一任務(wù)具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)性。
為了達(dá)成這一目標(biāo),深圳萬(wàn)科采取的銷(xiāo)售策略是大規(guī)模推出新盤(pán),并在價(jià)格上有一定的折讓。典型的如萬(wàn)科星城,一次性投向市場(chǎng)3000多套房源,最終去化率六成左右,其中5樓以上的單元全部一口價(jià)。
又如萬(wàn)科香蜜府11月底所推出的397套,最終銷(xiāo)售了381套,房源最低8.2萬(wàn)元/平方米,均價(jià)9.71萬(wàn)元/平方米,疊加裝修費(fèi)6000元/平方米。
這一價(jià)格略低于今年4月二期開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià),當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9.75萬(wàn)元/平方米加上7000元/平方米裝修合同價(jià);2017年4月,一期開(kāi)盤(pán)毛坯備案均價(jià)為9.97萬(wàn)元/平方米,這次開(kāi)盤(pán)的確是“平價(jià)”入市。
據(jù)了解,深圳萬(wàn)科幾乎所有渠道火力全開(kāi)推廣新盤(pán)?!白罱偸悄軌蚪拥胶芏嗳f(wàn)科樓盤(pán)銷(xiāo)售的電話(huà),沙井的給我打,龍華的也給我打?!币幻麧撛谫I(mǎi)家稱(chēng)。
萬(wàn)科沒(méi)有對(duì)外正式公布過(guò)這兩個(gè)盤(pán)的銷(xiāo)售額。而據(jù)深圳市場(chǎng)人士測(cè)算,萬(wàn)科星城開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售額在70億元左右,萬(wàn)科香蜜府則是60億元,如果能夠在年內(nèi)按時(shí)簽約,將轉(zhuǎn)化為130億元回款。
緊抓回款過(guò)冬
郁亮在內(nèi)部講話(huà)上強(qiáng)調(diào),所有行為都“收斂聚焦”,保證萬(wàn)科“活下去”?!?300億回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障,如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成,所有業(yè)務(wù)都可以停,因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去?!?
實(shí)際上,銷(xiāo)售回款一直是萬(wàn)科考核業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)。今年2月,在萬(wàn)科的新總裁見(jiàn)面會(huì)上,郁亮就表?yè)P(yáng)公司總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱(chēng),我們不追求銷(xiāo)售數(shù)字,我們更在乎的是銷(xiāo)售的回款速度?!耙袁F(xiàn)金流為基礎(chǔ),這是祝九勝加入萬(wàn)科之后帶來(lái)的變化。”
在萬(wàn)科2017年度股東大會(huì)上,祝九勝表示,市場(chǎng)還處于上升期的時(shí)候,大家都關(guān)注銷(xiāo)售額,不去關(guān)注回款?!拔迥昵埃f(wàn)科的回款就已經(jīng)很優(yōu)秀了。我們對(duì)整售業(yè)務(wù)也有探索,導(dǎo)致我們的現(xiàn)金回款比較多?!?
三季報(bào)顯示,截至9月30日,萬(wàn)科的貨幣現(xiàn)金達(dá)到1327億元。賬面上現(xiàn)金充裕,萬(wàn)科開(kāi)啟逆周期收并購(gòu)的節(jié)奏。
萬(wàn)科今年下半年與幾家龍頭房企的交易頗為惹眼。11月9日晚間,嘉凱城公告稱(chēng),公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包,杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得上述資產(chǎn)項(xiàng)目包。
杭州錦藍(lán)歸屬于浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司持股50%的杭州錦業(yè),而嘉凱城控股股東為恒大地產(chǎn)母公司凱隆置業(yè)。
此外,10月10日,華夏幸福發(fā)布公告,宣布與北京萬(wàn)科、北京恒燚合作,通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式,合作開(kāi)發(fā)多個(gè)環(huán)京項(xiàng)目,交易價(jià)款約為32.34億元。
外界疑惑萬(wàn)科喊出“活下去”之后又瘋狂拿地,郁亮回應(yīng)稱(chēng),“萬(wàn)科到底有沒(méi)有瘋狂拿地?我請(qǐng)大家都算一下。”他反問(wèn),維持萬(wàn)科現(xiàn)在的規(guī)模,需要多少地?銷(xiāo)售額達(dá)到6000億以后,需要多少相應(yīng)的土地投資?這和活不活下去一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有。
一名接近萬(wàn)科的人士稱(chēng),“活下去”其實(shí)是對(duì)內(nèi)部強(qiáng)調(diào)的?!叭f(wàn)科對(duì)行業(yè)時(shí)刻都有危機(jī)感,對(duì)于戰(zhàn)略,對(duì)于未來(lái),萬(wàn)科總是在思考,在反省?!倍袅琳f(shuō),“我們只是想讓自己不舒服,并不想讓別人不舒服?!?